die unerzählte Wahrheit hinter Immobilien als Kapitalanlage - und warum du auch ohne Betongold reich wirst

00:00:00: Servus vom Serbe herzlich willkommen.

00:00:02: Heute geht es um den heiligen Graal der Deutschen, das viel zitierte Betongold.

00:00:08: Das scheint das sicherste Investment der Welt zumindest so wie es oft gepredigt wird.

00:00:11: und lass uns heute einfach mal ganz schulungslos drauf schauen.

00:00:14: also verstehe mich dazu bitte nicht falsch.

00:00:15: eine Immobilie ist als Kapitalanlage grundsätzlich ein absolut interessanter Geschichte und kann als Asset in ein sinnvolles Portfolium mit aufgenommen werden.

00:00:26: Da kommen wir zuerst mal zu den Vorteilen.

00:00:27: Sie wirkt nämlich wie so ein eingebauter Inflationsausgleich, das finde ich so sympathisch weil du eben über höhere Mieten die Entwertung des Geldes Stück für Stück mit abfederst.

00:00:35: also das Geld wird ja jedes Jahr weniger wert.

00:00:37: Du kriegst also immer weniger gegen Wert für dein Geld wenn du einkaufen gehst und Das gleichen ja mieten normalerweise wieder aus.

00:00:44: Und es kann interessant sein Wenn du sagst oh ich habe eine private Krankenversicherung und Ich möchte im Alter diese Krankenversicherungen abfedern dann Kann zum Beispiel eine Mieteinnahme eine wunderbare Möglichkeit sein.

00:00:54: Oder als zweites die Hebelwirkung, die oftmals angebracht wird.

00:00:57: Du hast gesagt ich habe einen geringen Eigenkapital-Einsatz und kann dann im Endeffekt den Mieter dazu benutzen mein Vermögen aufzubauen.

00:01:05: Zumindest soweit in der Theorie.

00:01:06: es gibt so ein paar Einschränkungen aber dazu möchte ich hier nicht drauf eingehen sondern ich möchte einfach mal anderen Punkten die Augen öffnen.

00:01:12: Das heißt eine Immobilie kann sehr gut sein wenn die Lage passt Wenn die Hausverwaltung passt Und wenn der Meter passt.

00:01:20: Diese drei Sachen sollten auf jeden Fall gegeben sein damit du Freude dran hast.

00:01:24: Und ein anderes kleines Ding ist natürlich, dass man auch noch anfassen kann.

00:01:27: So wie Gold oder so was beispielsweise.

00:01:29: ja und deswegen haben sie meines Erachtens auch ihren Sinn oder ihren Reiz.

00:01:32: ich habe zum Beispiel vor kurzem hat eine Kundin eine Wohnung gekauft in Münchner StudentenwG also das heißt weil die Tochter in München studiert und bevor man dann irgendwo groß Wohnung eine Studenten-WG sucht, kauft man halt lieber eine.

00:01:45: Also besitzen ist ja manchmal gar nicht so verkehrt.

00:01:47: das wollte ich bei meiner Tochter auch umsetzen hat sich aber da leider nicht ergeben.

00:01:49: und da ist es halt so dass die wohnung zwei hundert achtzig tausend euro gekostet hat für satte einundzwanzig Quadratmeter.

00:01:54: gut ist halt minger.

00:01:55: da ist das halt so und sie bekommen tausende vierhundert Euro warmmiete im monat Und das ganze um das zu vereinfachen wird das über mr.

00:02:03: Lodge vermietet und gibt's halt elftausend Euro pro Jahr als Mieteinnahme.

00:02:06: das entspricht vier Prozent also vier Prozent.

00:02:09: Die Kunden haben in dem Fall das Ganze bar bezahlt, also ohne Kredit.

00:02:13: Ansonsten hast du natürlich für die Gesamtrechnung damit du die Gesamtrechnungen auch mit betrachtest, hast du den Wert zu wachsen als Plus aber auch ein Erhaltungsaufwand der negativ darauf einzahlt und eventuell eben einen Kredizins.

00:02:24: wenn du finanzierst plus Risiken Wenn du den Kredizin nicht über die komplette Laufzeit festschreibst wie auch immer Also wenn du es liebst so eine Immobilie beispielsweise dann hast du in der Regel auch Freude dran.

00:02:34: Aber es gibt eben eine unerzählte Wahrheit die in den Hochglanzbroschüren der Bauträger gerne komplett unter den Teppich gekehrt wird.

00:02:42: Und das ist nicht nur das reale Risiko von eventuell von Schrottimmobilien oder schlechten Mietern und so weiter, sondern der wichtigste Punkt ist – Der massive Verlust deiner wertvollsten Ressource!

00:02:54: Deine Lebenszeit.

00:02:56: Wir Unternehmer rechnen vielleicht unseren Ditten gerne mal auf dem Papier schön, aber du musst alle Kosten gegenrechnen.

00:03:02: Eben auch deinen fiktiven Stundenlohn für die Zeit... ...die du dich aktiv damit beschäftigst!

00:03:08: Du hast nunmal nur hundert Prozent Lebenszeit am Tag zur Verfügung.

00:03:13: Die kannst du nicht einfach wiederkriegen.

00:03:14: Du kannst Geld vervielfältigen und alles Mögliche verfielfälligen, aber nicht deine Lebenszeit.

00:03:18: Wenn du ein Wochenende Handwerker koordinierst statt Zeit für dich zu haben oder stundenlange Eigentümerversammlungen absitzt, oder dich mit der Hausverwaltung streitest und Zeit für Tropfen der Wasserhähne vergeutest und nervende Mieter vielleicht hast die dich dann anfragen zu den unmöglichsten Zeiten.

00:03:35: Was ist denn dein Stundenlohn als Inhaberin oder Inhaber wert?

00:03:40: Wenn du jeden Monat wertvolle Stunden reinsteckst, dann verbrennst Du ja unsichtbar Geld nachvollziehbar.

00:03:46: Also Zeit, die dir ja normalerweise anderweilig verbringen könntest entweder um Kraft zu tanken oder um tatsächlicher Geld in deiner Firma zu verdienen.

00:03:54: und diese Lebenszeit das muss ich doch mit einpreisen.

00:03:58: Wenn du sagst mein Stundenlohn ist hundert Euro wert und ich brauche im Monat zehn Stunden dafür bis als Beispiel dann sind es tausend Euro als Gegenwert.

00:04:05: Oder halt weniger oder mehr, wie auch immer auf jeden Fall muss ich genau diesen Gegenwert mit einplanen.

00:04:10: Plus eventuell nerven was dich das kostet weil du dann schlechte Laune hast und dass sich durch den Tag durchzieht und sich auswirkt auf deine Arbeit und auf deiner Familie Das müsste ich ja im Endeffekt ja auch noch monetarisieren.

00:04:20: Das heißt diese Zeit die du reinsteckst dieses unsichtbare Geld Die zieht ihr deine echter Rendite massiv nach unten Nachvollziehbar?

00:04:31: Und ich erzähle hier nicht aus der Theorie, sondern ich möchte dir auch mal meine eigene schmerzhafte Erfahrung mit dir teilen.

00:04:36: Weil es eben auch immer eine Gegenseite gibt.

00:04:37: und Ich hatte damals eine Investition in langen Hessen in Sachsen das ist bei Grimitschau.

00:04:42: Ja, ich habe einen Fehler gemacht.

00:04:43: ich hab das damals gekauft Aus Liebe zu dieser Umgebung weil ich da als Kind an der Koberbach-Talsperre gebadet habe und halt nicht bedacht habe dass Niemandem anderen der irgendwann die Immobilie mal kaufen oder mieten Möchte sich dafür interessiert dass ich Als Kind Spaß dort gehabt hatte.

00:04:57: Also die Gegend war eigentlich nicht schlecht, wie gesagt.

00:04:59: Die Talsprache ist immer noch da.

00:05:00: aber diese Emotionen, die ich reingesteckt habe das interessiert keinen also... Das schon mal als Learning.

00:05:06: verbinde sowas bitte nicht mit Emotionen.

00:05:07: ja weil das muss emotionsfrei laufen.

00:05:09: bei sonst kann sowas passieren wie bei mir.

00:05:11: Aber Fakt ist Ich hab einfach den falschen Standort gewählt vielleicht auch die falsche Zeit was weiß ich.

00:05:16: zumindest hat sich das alles damals wunderbar angehört und ich habe damals gekauft für hundertvierzig tausend mark also umgerechnet ungefähr siebzigtausend euro.

00:05:24: Und das Ergebnis nach zwölf Jahren oder wie ich das Ding gehabt hatte, war... ...das ist ja nach dieser Zeit mit viel Ärger und viel mehr grauen Haaren abgestoßen habe für Achtung Trommelwirbel lediglich siebzehntausend Euro.

00:05:38: Also massives Minus!

00:05:40: Also auf jeden Fall hatte ich in dieser Zeit wirklich massiven Ärger weil jedes mal wenn der Post kam von der Hausverwaltung dann hab' ich schon Stress gekriegt Dann ist mir wirklich schon die Halsschlagader angeschwollen Weil ich mir gedacht habe jetzt kann ich mich wieder an diesen ganzen Scheiß reinlesen.

00:05:54: Ich verstehe es nicht ... aber liegt daran, weil ich es nicht verstehen wollte.

00:05:57: Ich kann ja mit Zahlen sehr gut umgehen... ... aber ich habe so eine Aversion dagegen gehabt,... ... weil ich sage, ich will doch hier einfach nur ne Wohnung haben und ne Wohnung vermieden... ...und Spaß an den Einnahmen, an den Mieteinnahmen,... ...haben wir in einer Wertsteigerung.

00:06:07: Stattdessen hab' ich Papierkram gewälzt!

00:06:10: Dann ständige Nachrichten von irgendeinem Mieter.

00:06:13: Weil der hat dann ab und zu auch mal gewechselt... ...aber dann hast du wieder entscheiden müssen.

00:06:16: okay was mache ich jetzt da wieder?

00:06:17: Hat die Hausverwaltung mit dir

00:06:18: telefoniert?!

00:06:19: Also das war ein Gefuddel bis hin zum Stress, weil mich deinen Mietern... Einfach mal hat sitzen lassen, hat ewig lang nicht bezahlt.

00:06:28: Dann konnte ich die Sachen nicht wegschmeißen weil da darfst du nicht einfach wegschmelzen sondern das sagt dass die Gesetzgebung im Moment stoppt.

00:06:34: Du musst es ja aufbewahren weil wenn der wiederkommt also ein Geschiss!

00:06:37: Ja also da ist der Erhaltungsaufwand im Effekt des geringsten Problems.

00:06:40: und du sagst gut ab und zu muss ich mein Handwerker bezahlen.

00:06:42: Sondern der ganze Papierkram runterum.

00:06:44: Der hat mich richtig nerven gekostet und natürlich richtig Kohle.

00:06:48: Und ein Punkt war natürlich auch, dass ich wertschätzend war gegenüber den Handwerkern und auch den Mietern meistens.

00:06:52: Also ich bin nicht der Typ da sagt komm' ich press die aus ja im Einkauf liegt er gewinnen?

00:06:56: Nee sondern ich hab gesagt was auf.

00:06:57: die machen eine gute Arbeit und als Mieter will ich auch gut behandelt werden... ...und das mag vielleicht falsch sein!

00:07:02: Ich weiß nicht, ich habe so den Eindruck, dass viele andere, die erfolgreich sind in der Immobilienvermietung,... ...dass sie nicht diese Social Skills haben oder dass die das totale egal ist.

00:07:11: Weiß ich nicht, will dann niemanden so nahe treten aber könnte ja tatsächlich sein.... ...das ist natürlich habe ich mehr ertrag wenn ich Handwerker

00:07:15: auspresse.".

00:07:16: Ja, natürlich habe ich mehr Zeit wenn mir die Mieter egal sind.

00:07:19: War mir aber halt nicht egal und ich kenne auch jemand hier vor Ort der auch genauso tickt wie ich.

00:07:24: Da hat ähnlich wenig Freude mit seinen drei Wohnungen.

00:07:27: Und wichtig ist Ich bin mit dieser Erkenntnis nicht alleine.

00:07:30: also ich spreche oft mit anderen Kunden... ...die gerade anfangen ihren kompletten Immobilienbestand sogar rigoros abzustoßen!

00:07:39: Und warum machen sie das?

00:07:41: Die sagen mir Michael Das ist mir einfach zu viel Aufwand Und oft fällt sogar der Satz, da mich als Vater total abholt.

00:07:47: Sie sagen nämlich ich will auf gar keinen Fall meinen Kindern diesen Stress hinterlassen oder diesen Stress antun also von wegen passives Einkommen sondern in Effekten zweiter Vollzeitjob.

00:07:58: und hinzu kommt dann noch das Risiko.

00:07:59: was ist wenn die falschen Nachbarn einziehen kann ja immer mal passieren Ja?

00:08:03: Also eine Immobilie kannst du nicht einfach dann versetzen Sondern was ist Wenn Die Falsche Nachbrennen Einziehen und sich plötzlich die Wertigkeit deiner Immobilien nach unten korrigiert weil sich Stadtviertel verändern, weil sich Dinge nur mal verändern kann.

00:08:14: Alles passieren wir auch immer!

00:08:16: Das bloß mal so.

00:08:17: als Gegenseite.

00:08:18: und einen Punkt möchte ich dich nun abholen.

00:08:20: bei viele sagen ja aber der Wert zu wachsen usw.

00:08:22: Auch der wird manchmal überschätzt.

00:08:24: Weil beispielsweise wenn Leute sagen Ich habe ja aus meinen hunderttausend Euro, hundertfünfzig tausend euro gemacht Also fünfzig Prozent Wert zu Wachs oder ich hab aus meinen dreihunderttaußen Euro Immobilienanschaffungen sind schon vierhundertfünftigtausende Euro wertbesetzt.

00:08:34: Beispiel also Wenn nicht Fünfzig Prozent wertzuwachs in zehn Jahren hätte dann sind das gerade mal etwas über Vier Prozent.

00:08:42: Also, dieser Wert zu wachsen macht dann gerade einmal vier Prozent aus.

00:08:45: Also auch da lassen wir uns manchmal für diesen großen Zahlen blenden!

00:08:48: So also mein Tipp an dich Wenn du Sicherheit für deine Familie suchst und dein Unternehmen aufbauen willst Dann bau dir ein Vermögen auf das dir echte Freiheit gibt Und keinen zweiten Vollzeitjob Rechnet deinen eigenen Zeitaufwand gnadenlos in jede Immobilienrinde mit ein.

00:09:04: Weißt Du?

00:09:04: Und wenn das Konstrukt danach noch fliegt Ja dann ist es wunderbar.

00:09:08: Aber wenn nicht, dann such dir Anlageklassen bei denen du nicht am Sonntagmorgen ans Telefon gehen musst.

00:09:15: Also das heißt ich will das wirklich nicht schlecht reden sondern einfach nur mal die zweite Seite beleuchten dass du es objektiver für dich abwägen kannst sagst okay ist das mein Weg oder nicht?

00:09:26: Weil es gibt so viel Lärm da draußen wo uns immer wieder eingeredet wird ja aber also ohne Immobilien du bist ja total lost.

00:09:32: Also wenn du da manche Werbungen, manche Influencer verfolgst dann denkst du oh Gott ich bin ja gar nix.

00:09:37: Ich habe nichts erreicht, ich hab Besitze keine einzige Immobilie.

00:09:40: Nein, vergiss es!

00:09:41: Nicht Immobilien machen reich sondern dein Unternehmen.

00:09:44: also das Unternehmertum der Geschäftsinn macht dich reich.

00:09:46: nicht allein ist doch mal die Frage die muss sich mal stellen warum bieten denn so viele erfolgreiche Immobiliembesitzer?

00:09:53: Also in Anführungsstrichen erfolgreich vielleicht auch zusätzlich noch Coaching an?

00:09:58: was machen sie das?

00:09:59: Also wenn du doch so reich sind, machen die das aus Jux und Tollerei.

00:10:02: Die wechseln ja teilweise auch dann ihr Angebot.

00:10:04: also ich will hier keine Namen nennen aber haben angefangen mit Immobilien und jetzt machen sie Positionierung oder sonst irgendwas.

00:10:10: Das heißt Ihr Geschäftsmodell ist ja gar nicht mal so die Immobilie sondern eben das Coaching wie der Unternehmertum.

00:10:16: Ja?

00:10:16: Oder hinterfrag doch mal auf das Geschäfts-Modell von denen.

00:10:18: Du hast da zwei klassische Typen einmal diesen Betonbaron der von oben pöbelnd auf den Miete herabblickt und er hält auch Beton gold für die einzig wahre Religion.

00:10:28: Auf der anderen Seite, dieser klassische Typ mit seinen Miedeinnahmen prallt und glaubt die Anzahl seiner Wohneinheiten sei der einzige Maßstab für Erfolg.

00:10:37: Und du bist der Depp wenn du eine Immobilie besitzt und vielleicht noch in der Pampa.

00:10:41: Lass dich bitte nicht blenden!

00:10:43: Ich will dir dazu eine Statistik an die Hand geben, die meines Erachtens sehr, sehr augenöffnend ist.

00:10:47: Also Achtung.

00:10:49: es geht nämlich darum wie hoch ist der Anteil der Millionäre nach ihrer überwiegenden Einkunftsart?

00:10:55: Das heißt das gibt ein Studio des TARDIS Kannst also nachlesen, wie hoch ist der Anteil der Millionäre nach ihrer überwiegend Einkunftsart?

00:11:05: Das heißt du siehst woher beziehen die eigentlich ihre Kohle und interessanterweise sind nur drei Komma Drei Prozent der Millionärer.

00:11:15: Die ihre Einkünfte Überwiegend aus Vermietung und Verbeachtung Beziehen.

00:11:19: Also nur dreikommer.

00:11:20: drei Prozent sind Immobilien Besitzer Verpächter und so weiter.

00:11:23: und sofort nur drei Prozent aller Millionäre Nach Einkunftssort Und der überwiegende Teil, also weit über achtzig Prozent die sind selbstständig oder Unternehmer.

00:11:34: Eine ganz interessante Statistik.

00:11:35: das heißt dein Unternehmertum bringt dich viel eher zum Einkommensmillionär als irgendeine Vermiedung oder Verpachter.

00:11:42: Außer du hast es als Geschäftsmodell ja dass ist natürlich eine andere Baustelle.

00:11:46: wenn du sagst ich bin ja Immobilieunternehmer was will ich damit sagen?

00:11:49: Du musst keine Immobilien besitzen um zu Geld zu kommen!

00:11:53: Wenn und das ist natürlich die Voraussetzung dein Business sauber läuft Und genug Überschüsse abwirft, die du dann anderweilig stressfrei investieren kannst.

00:12:02: Wenn mein Podcast verfolgt, sieht ja oder erkennt sehr oft die Möglichkeiten was es gibt und es gibt auch viele andere Möglichkeiten noch Das heißt dein Unternehmen bleibt deinen besten Renditegeber Dein Geschäftsinn ist die beste Geldanlage weil Du hier die Profitabilität selbst steuern kannst.

00:12:16: Da bist Du nicht abhängig von irgendwelchen Immobilienmärkten Oder von fremden Mietern oder dass jemand eine Müllvorbrennungsanlage neben deiner Immobilie baut.

00:12:23: wie auch immer Das möchte ich du bloß mal mitgeben.

00:12:26: Also es gibt wie immer zwei Seiten einer Medaille, Immobilien haben wir gesagt ihren Reiz.

00:12:31: aber vergiss bitte nicht die Nachteile weil das wird sehr oft sehr gerne ausgeblendet von diesen ganzen Schreihälzen da draußen.

00:12:38: Wenn dir mein Podcast gefällt man grundsätzlich auch bewerte ihn doch gerne mal, weil das wird leider immer sehr gern vernachlässigt.

00:12:44: Bei Spotify kann man einfach wenn wir nach oben scrollt ein paar Sterne geben.

00:12:47: bei iTunes oder bei Apple könnte man sogar was schreiben.

00:12:50: oder teile es gerne mit Leuten wo du sagst komm die liegen mir an Herzen den gebe ich gerne mal die Informationen weiter.

00:12:55: ja davon lebt ihr dann eben so einen Podcast ansonsten ab.

00:12:59: hier liegt's an dir.

00:12:59: bis zum nächsten Podcast dein Michael.